Бір топ мәжілісмен Индустрия және құрылыс министрлігіне жалға беру нарығын реттеуді енгізу туралы ұсыныспен жүгінді. Бастамашы — «Республика» партиясынан сайланған депутат Нұргүл Тау — жалға берілетін баспанаға шекті бағаны енгізу және барлық жалға берілетін пәтерлерді жайлылық деңгейі бойынша жіктеу қажет деп санайды. Бұл материалда біз аталған сектордың Қазақстанда қалай дамып жатқанын цифрлармен көрсетеміз және жалға берілетін тұрғын үй нарығын реттеудің халықаралық тәжірибесін қарастырамыз.
ҚР СЖжРА Ұлттық статистика бюросының (ҰСБ) мәліметтері бойынша, 2018–2023 жылдар аралығында Қазақстанда жайлы тұрғын үйді жалға алудың орташа құны 3,5 есеге — шаршы метрі үшін 1,4 мыңнан 4,9 мың теңгеге дейін өсті. Қарқынды өсу 2022 жылы орын алды, бұл елде ресейлік қоныс аударушылардың нәтижесінде сұраныстың өсуі болды. Саяси ахуал басылғаннан кейін жағдай тұрақталды, бірақ бұрынғы деңгейге қайта оралу болмады. Бағалар әлі де шаршы метріне 4 мың теңгеден жоғары. 2024 жылдың тамызында Қазақстандағы жалдамалы тұрғын үйдің орташа құны шаршы метріне 4,4 мың теңгеден сәл жоғары болды. Бұл көрсеткіш бір жыл бұрынғыдан 4,2% артық.
Ең қымбат жалға берілетін пәтерлер — астаналарда. Дәл осы мегаполистердегі баға белгілері тұрғын үйді жалға алу құнының республикалық көрсеткішін соншалықты жоғары етеді. Елдің барлық басқа ірі қалалары орташа мәнге жете алмайды. Мысалы, Алматыда пәтер жалдау құны бір шаршы метрге 5,3 мың теңгені, Астанада бір шаршы метрге 4,6 мың теңгені құрайды. Осылайша, ауданы 50 шаршы метр болатын екі бөлмелі шағын пәтерді жалға алу үшін алматылықтарға ай сайын 264 мың теңге, астаналықтарға 230,8 мың теңге төлеу қажет болады. Агрегаторлардағы жарнамаларды талдауға қарағанда, бұл сомалар орташа баға диапазонын көрсетеді. Сол көлемдегі пәтерлерді 350–500 мың теңгеге, тіпті оданда қымбат бағаға кездестіруге болады.
Көптеген облыс орталықтарында жалға алу бағасы шаршы метрі үшін 3 мың теңгеден аспайды. Өнеркәсібі нашар дамыған қалаларда жалға алудың ең арзан нұсқалары — Тараз, Түркістан қалаларында кездеседі. Оларда пәтер жалдау құнының шаршы метрі сәйкесінше 2,1 мың және 2,4 мың теңге.
Тағы тоғыз депутат қолдаған мәжілісменнің ұсынысы студенттер немесе баспана сатып алуға жағдайы келмейтін азаматтар сияқты жалға алушылардың санаттарын қорғауға бағытталған. Алайда, жалға беру нарығын мемлекеттік реттеу туралы ұсыныстың өзі мақсаттылықты білдірмейді, бірақ барлық жалға алушыларға қатысты мәселені жалпылайды. Халық қалаулыларының сұрауында мемлекет нарықтық экономика заңдарына қайшы, азаматтардың (жалға берушілердің) бір санатының құқықтарын екіншісінің (жалға алушылардың) пайдасына қалай шектеуі керектігі көрсетілмеген. Құжатта жалға беру қызметтерінің неден тұратыны және олардың неге қымбаттап жатқаны туралы аналитикалық сипаттама жоқ.
ҰСБ-ның таңдамалы сауалнамаларының нәтижелері бұл сұрақтарға ішінара жауап беруге көмектеседі. Жыл сайын статистиктер әлеуметтік сауалнамалар жүргізеді және тұрғын үйді жалға беру бойынша көрсетілген қызметтердің құнын есептейді. Бұл деректер 2018 жылдан 2023 жылға дейін қазақстандықтар тұрғын үй жылжымайтын мүлігін жалға беруден түскен табысын 2,3 есеге — 42,6 млрд теңгеден 98,5 млрд теңгеге дейін ұлғайтқанын көрсетеді. Сонымен қатар, мұндай қызметтерді көрсетуге шығындар да 2,6 есе өскен. Соңғы бірнеше жылда тұрғын үйді жалға беру қызметтері құнының шығындарының үлесі 20%-дан 23%-ға дейін өсті. Сондай-ақ, ресми статистикада ипотекадағы пәтерлерді жалға беретін жалға берушілердің несиелері бойынша төлемдер көрсетілмегенін атап өткен жөн.
Біз дамыған елдердің тұрғын үйді жалға беру нарығындағы жоғары ставкалар мәселесін шешу тәжірибесін талдадық. Материал аясында АҚШ, Швейцария, Германия, Франция мемлекеттік бағдарламалары бойынша деректер зерттелді. Бұл елдер саясатының негізгі бағыты — ай сайын жалдау ақысын төлеу өте қиын азаматтардың нақты санаттарын қолдаудың мақсатты бағыты. Аталған елдердегі мемлекет тұтастай алғанда нарықтың дамуына кедергі келтірмейді, бірақ оған ең қиын қатысушыларға көмектеседі.
Мысалы, АҚШ-та Сегізінші бағдарлама деп аталатын бағдарлама 80 жылдан астам уақыт бойы жұмыс істейді. Оның шарттарына сәйкес, аз қамтылған отбасылар, қарттар мен мүмкіндігі шектеулі жандар баспанаға жолдама алып, оны жалдау ақысын толық немесе бір бөлігін өтеуге пайдалана алады. Ол үшін кезекке тұрып, табысыңыз туралы құжаттарды ұсыну қажет. Германияда да осындай бағдарлама бар, оны Wohngeld деп атайды. Бұл ай сайынғы жиынтық табысы белгілі бір деңгейге жетпеген жалдаушылар алатын жалдау ақысының 50% мөлшеріндегі тұрғын үй жәрдемақысы. Неміс ақпарат құралдарының хабарлауынша, бұл жеңілдікті жылына 600 мыңнан астам азамат пайдаланады. Францияда билік аз қамтылған азаматтарды жалға алу құны нарық құнының жартысын құрайтын әлеуметтік баспанамен қамтамасыз етуге дайын.
Швейцариядағы биліктің жалға берушілермен өзара әрекеттесу тәжірибесі қызықты, онда халықтың 60%-ы тұрғын үйді жалға алады. «Пәтер жалдаушылар елі» әлемде өзінің қымбат қасиеттерімен ғана емес, сонымен қатар азаматтардың жоғары өмір сүру деңгейімен де танымал. Швейцариялықтардың көпшілігі өз үйлерін сатып ала алмаса да, олар жалдамалы тұрғын үйді төлеуге жылдық табысының 20%–22% ғана жұмсайды. Бұл елдегі жалдау нарығы ішінара мемлекет тарапынан реттеледі. Дегенмен, бұл процесс ақша-несие саясатымен тығыз байланысты және тікелей тыйым салу немесе бағаны шектеуден гөрі нарықты реттеуге жақынырақ. Швейцарияда көп жылдар бойы жалға алу индексі бар. Бұл көрсеткіш тікелей ипотекалық несие мөлшерлемесіне байланысты: негізгі мөлшерлеме көтерілгенде, жалға алу индексі сәйкесінше көтеріледі. Төрт жыл бұрын елімізде тұрғын үй реформасын қолдау, табысы орташа тұрғындар үшін жалға берілетін пәтерлердің қолжетімділігін арттыру мақсатында референдум өтті. Алайда дауыс бергендердің жартысынан көбі бұл бастаманы қолдамады.
Дүниежүзілік тәжірибемен салыстыра отырып, біз Қазақстанның халықтың ерекше санаттарына атаулы қолдау көрсетуге ұмтылысын атап өтуге болады. Сондай-ақ елде азаматтардың жекелеген санаттары үшін отбасылық бюджетке жалдау ақысының қаржылық жүктемесін азайтуға көмектесетін бірнеше мемлекеттік бағдарламалар бар. Мысалы, Қазақстан Республикасында Германиядағыдай жалдау ақысын субсидиялау бағдарламасы бар. Оның қатысушылары — көп балалы және аз қамтылған отбасылар, жетім балалар мен мүгедек балалар — жалдау ақысының 50% мөлшерінде субсидия алуға құқылы.
Мегаполистердің жастары үшін сатып алу құқығынсыз жалға берілетін тұрғын үй бағдарламасы әзірленді және жұмыс істейді. Оған Алматы, Астана немесе Шымкент қалаларында тұрақты тіркеуі бар және айына кемінде 40 АЕК (немесе 147,7 мың теңге) алатындар ғана қатыса алады. Осы бағдарламаға қатысудың арқасында 35 жасқа дейінгі жастар үш жыл бойы айына 15 мың теңгеден аспайтын жалдау ақысын төлей алады және ипотека бойынша бастапқы жарна үшін жинақ жинап үлгереді. Сонымен қатар, халықтың негізгі әлеуметтік осал санаттары сатып алу құқығынсыз жалға алудың жеңілдік шарттарын пайдалануға құқылы. Толығырақ төмендегі инфографикадан оқыңыз.
