От чего зависит стоимость жилья? Начнём с того, что ценовой ориентир для всего рынка недвижимости, включая вторичный, во многом ожидаемо задают новостройки. Чтобы понять, из чего складывается цена квадратного метра нового жилья, необходимо разобраться, какие факторы объективно влияют на её формирование. Прежде чем перейти к каждому из них, посмотрим, как менялись цены на новое жильё в Казахстане.

Согласно данным Бюро национальной статистики (БНС) АСПиР РК, рост цен на новую жилую недвижимость в июне текущего года составлял 14%, на квартиры на вторичном рынке — 10,4%.

Анализ данных в разрезе крупных городов Казахстана показывает заметную региональную дифференциацию. Так, в Астане удорожание достигло 19,4%, в Актобе — 18,4%, в Алматы — 14,4%. В то же время в ряде городов динамика оказалась значительно более умеренной: например, в Жезказгане рост цен составил 1%, в Талдыкоргане — 2,9%. Это может свидетельствовать о насыщении рынка, ограниченном спросе или небольших объёмах ввода в эксплуатацию нового жилья в зависимости от региона.

Стоимость квартиры в новом доме складывается из базовых и дополнительных факторов. Первую категорию формирует непосредственно себестоимость строительства. К примеру, согласно Tengrinews.kz со ссылкой на данные Агентства по защите и развитию конкуренции РК, на строительные материалы приходится 49% себестоимости квадратного метра жилья. Чуть ниже мы рассмотрим этот значимый ценовой фактор подробнее.

Существенные доли в структуре себестоимости новостроек также занимают фонд оплаты труда рабочих (10%) и различные накладные расходы (9%), что подчёркивает высокую материалоёмкость отрасли и значимость операционной составляющей в формировании итоговой стоимости квадратного метра. В группе прочих расходов также учтены затраты на покупку земельных участков под строительство. Узкоспециализированные факторы — такие как проектирование (0,5%), благоустройство и озеленение (1%) или инжиниринговые услуги (2%) — хотя и имеют небольшой удельный вес, критически важны для качества и привлекательности объекта, а их оптимизация напрямую влияет на рентабельность стройки. Конечно, для каждого конкретного объекта доля того или иного фактора в стоимости будет немного варьироваться, но в целом кардинальных отличий в этой картине не будет.

На конечную рыночную стоимость квартиры в новостройке влияет и комплекс дополнительных факторов, выходящих за рамки базовой себестоимости. Заметнее всего сказывается локация объекта, уровень развития прилегающей инфраструктуры и готовность инженерных сетей. Именно поэтому квартиры в новостройках в историческом центре Алматы стоят гораздо дороже, нежели в пригороде: ближе деловой центр, школы, детсады, парки, различные социально-культурные объекты. Дополнительно цену корректируют рыночные условия — баланс спроса и предложения, доступность ипотечного кредитования и покупательная способность доходов населения.

Немаловажное значение приобретает класс построенного жилья. Квартира премиум-класса с панорамным остеклением, террасами и авторскими дизайнерскими интерьерами априори не может стоить столько же, сколько и жильё эконом-класса. В первом случае планировка предполагает не только базовый минимум комфорта, но и дополнительное пространство, использование люксовых отделочных материалов. Застройщик изначально вкладывает в строительство премиум-жилья больше средств, нежели при возведении наиболее доступных новостроек эконом-класса.

Свою роль играет и то, на какой стадии строительства покупатель заключает сделку: на этапе котлована приобретать квартиру выгоднее, чем когда каркас полностью возведён, и, тем более, чем после официальной сдачи комплекса в эксплуатацию.

На финальную стоимость квартиры влияют и такие факторы, как то, на каком этаже она расположена, куда выходят окна, какая у неё планировка и т. д.

Любопытно, что отследить изменения рыночных, инфраструктурных и классовых факторов в динамике сложно: эксперты БНС не собирают такую детализированную статистику. А вот большую часть изменений себестоимости можно увидеть в цифрах. В первую очередь речь идёт о ценах на строительные материалы.

Так, согласно данным из отчётов БНС, в прошлом году рост цен предприятий — производителей неметаллической продукции (основной части строительных и отделочных материалов) составил 7% к 2024-му. В свою очередь, компании, которые добывают различные полезные ископаемые, используемые в строительстве — песок, глину, камень, известняк и прочее, — отчитались об увеличении своих цен за год на 32,3%.

Рассмотрим детальнее. Камень для отделочных работ в прошлом году подорожал на 21,9%, а в первом полугодии 2026-го — ещё на 13%. Ключевой составной элемент любого строительного объекта — цемент — в 2025-м стал дороже на 8,3%, а в первой половине текущего года — ещё на 10,3%. Товарный бетон в январе–июне 2026-го прибавил в цене 4,7% за год, кирпичи — 6%, строительные растворы — 5,7%.

В таблице ниже мы привели обширный, но не самый подробный список строительных материалов, используемых при возведении жилья. В 19 из 25 категорий индекс цен в первом полугодии 2026-го был выше 100%, то есть подорожало большинство строительных материалов. Застройщики первыми ощущают эти изменения и зачастую вынуждены корректировать итоговые сметы из-за меняющихся цен.

На фоне общего роста цен в Казахстане ожидаемо дорожают не только стройматериалы, но и услуги подрядных организаций. По данным БНС, общий индекс цен в строительстве демонстрирует умеренную, но устойчивую динамику роста. В первую очередь речь идёт о строительно‑монтажных работах. За первое полугодие 2026-го они подорожали на 6,7%, и это наибольший показатель с 2020 года. Рост цен на машины и оборудование, используемые при строительстве, также был максимальным за последние несколько лет: 2,8% за январь–июнь.

Наиболее выраженное ускорение удорожания зафиксировано в категории «Прочие работы и затраты»: с 2,1% в 2020-м показатель увеличился до 15% в годовой динамике в первом полугодии 2026-го. Это связано, в числе прочего, с ростом цен на сопутствующие услуги, логистические издержки, административные процедуры или непредвиденные расходы.

На себестоимость строительства влияют и другие экономические факторы. В частности, согласно обновлённому Налоговому кодексу РК, застройщики, приступившие к строительству объекта после 1 января 2026 года, подпадают под нововведение и теперь при продаже жилья будут платить НДС 16%. Естественно, эти дополнительные расходы также будут учтены при формировании финальной стоимости квадратного метра жилья. Увеличивают себестоимость стройки и рост коммунальных тарифов, и удорожание топлива, используемого в логистике и непосредственно при строительстве, различных непродовольственных товаров, а также платных услуг в сфере инжиниринга, проектирования, аудита, страхования и т. д.

Таким образом, у роста цен на жильё в новостройках есть объективные экономически обоснованные причины, которые невозможно нивелировать. И если застройщик уверяет, что снизил цены на новое жильё, в тот момент, когда себестоимость строительства обоснованно растёт, не исключено, что компания начала экономить на материалах или качестве работ (и это без учёта наиболее тяжёлых рисков с проблемными застройщиками и заброшенными объектами). Объективно же дешеветь или даже оставаться на уровне прошлогодних цен новое жильё сейчас просто не может. Поэтому рассчитывать на заметное снижение цен в обозримой перспективе вряд ли придётся. Напротив, стоит использовать период условного затишья, когда девелоперы предлагают акции, скидки и специальные условия для стимулирования спроса, так как у цен на жильё, помимо прочего, есть также фактор сезонности, и это может привести к очередному витку удорожания в секторе.